PORTABILITA’ DEI MUTUI

“PORTABILITA’” DEI MUTUI. Qualche chiarimento.

La "portabilità” del mutuo secondo la legge Bersani bis ha creato una situazione di incertezza tra gli operatori. Capita frequentemente che si parli impropriamente di "rinegoziazione" o di "trasferimento" o di "nuovo mutuo", piuttosto che di "surrogazione". Le singole situazioni devono invece essere ben distinte, giacchè a ciascuna compete una diverso trattamento sotto il profilo dell'intervento del notaio e di conseguenza sulla possibilità di evitare la

stipulazione di atti notarili.

E' interesse di tutti gli operatori evitare che il debitore sia costretto a stipulare atti non indispensabili, affrontando costi che potrebbero essere evitati con una maggiore accortezza nell'istruire la pratica.

Sinteticamente, le operazioni che si prospettano al debitore che voglia modificare il suo rientro sono:

a) negoziare la modifica delle condizioni con la banca originaria

("rinegoziazione").

E' la soluzione più semplice e, dal punto di vista degli atti notarili, certamente più economica; in questo caso, le parti del contratto originario di mutuo concordano la variazione di talune condizioni. Non si prevede decadenza da agevolazione nella detrazione degli interessi passivi, né nuova imposta sostitutiva.

La banca deve considerare attentamente la possibilità che le modifiche del rapporto contrattuale comportino una novazione, che può compromettere la tenuta dell'ipoteca.

Provocano "novazione" le variazioni:

- dell'importo originario del mutuo

- dell'importo della garanzia ipotecaria

- dell'immobile ipotecato.

Sono invece considerate modificabili senza necessariamente essere motivo di novazione (che verrebbe valutata dal giudice, pur in presenza di accordo tra le parti che espressamente escluda la novazione):

- l'allungamento della durata dell'ammortamento (che potrà comportare alla scadenza del ventennio la rinnovazione dell'ipoteca);

- la diversa indicizzazione del tasso variabile;

- la conversione da tasso variabile a tasso fisso.

b) stipulare un nuovo mutuo con la banca originaria (con nuova ipoteca).

Potrebbe capitare che la "rinegoziazione" non sia possibile nel caso concreto. La banca che ha inizialmente finanziato il mutuatario potrebbe considerare eccessivo il rischio di novazione, oppure il debitore potrebbe aver bisogno di un importo maggiore di quanto ancora residua. La legislazione non consente di "ricaricare" l'ipoteca per una somma più alta di quella residuata, o di "gonfiare" l'iniziale importo dell'ipoteca. In questo caso, si potrebbe procedere alla stipulazione di un nuovo contratto, con nuova iscrizione di ipoteca.

Il costo dell'atto dipenderà dalla richiesta della banca di avere una relazione notarile (che aggiornerebbe la precedente relazione definitiva).

c) "surrogare" una nuova banca nell'ipoteca iniziale

Il debitore potrebbe trovare più conveniente cambiare la banca, reperendo condizioni migliori di quelle ottenute inizialmente. In questo caso il debitore paga il debito verso la prima banca mediante un nuovo mutuo con altra banca, che utilizza l'ipoteca esistente senza nuova iscrizione (art. 1202 c.c.).

I costi dipendono dall'intervento del notaio e dalla decisione della nuova banca di surrogarsi senza richiedere nuova istruttoria con relazione ventennale.

Il nuovo mutuo deve essere dichiaratamente “di scopo”, non può oltrepassare per importo il debito relativo al mutuo precedente.

L'ipotesi comporta il riutilizzo dell’ipoteca per importi inferiori a quelli iniziali/potenziali. In particolare nessun riutilizzo è possibile se il debito precedente sia già completamente estinto, o conveniente se quasi estinto (quindi si è lontani dall’ipotesi di una ipoteca “ricaricabile”). Questo ostacolo non è superabile, in quanto la surrogazione presuppone il pagamento di un debito precedente: un mutuo di importo superiore non sarebbe pertanto “coperto” dalla garanzia ipotecaria.

Altri limiti del nuovo mutuo sono connessi alle caratteristiche dell’ipoteca che deve restare sostanzialmente invariata: altrimenti non si avrebbe una surrogazione in una ipoteca esistente, ma una nuova ipoteca.

La scelta tra ciò che può modificarsi e ciò che deve rimanere invariato, in mancanza di ogni riferimento normativo, deve costituire un ragionevole compromesso tra esigenze sistematiche e finalità operative. Devono, quindi, ritenersi certamente immodificabili il bene concesso in garanzia e l’importo di iscrizione. In particolare quest’ultimo non può variare a tutela dell’affidamento di coloro che siano divenuti creditori del debitore successivamente all’iscrizione di ipoteca, ed in mancanza di una norma di deroga espressa, quale quella disposta, in tema di Credito Fondiario, dall’art. 39, terzo comma con riguardo alle clausole di indicizzazione degli interessi. Saranno, invece, ovviamente modificabili il tasso di interesse, sia nella quantità che nel tipo, ed il tempo di esigibilità: quest’ultimo, forse, anche oltre il termine ventennale di prescrizione decorrente dalla iscrizione originaria, potendo soccorrere sul punto una ordinaria annotazione di rinnovazione.

Di tali modifiche sarà opportuno dare atto, insieme al subentro del nuovo creditore, nella annotazione prevista dall’art. 2843 c.c.

d) stipulare nuovo mutuo con una nuova banca (con nuova ipoteca)

Si tratta del caso che più frequentemente ricorreva in passato.

I costi dell'operazione dipenderanno dal fatto che il mutuo precedente sia stato ricevuto dallo stesso notaio (che riduce i costi di istruttoria) e dalla necessità di predisporre una nuova relazione ventennale (potrebbe essere sufficiente l'aggiornamento della ventennale esistente, se accettata dalla nuova banca).

P.S. : Una compiuta trattazione della materia si trova nello studio di Pier Luigi Fausti, Mutui e clausole vessatorie, in Notariato, 5/2007 pagine 509 - 548, dal quale sono tratte alcune delle considerazioni che riportiamo.

Notardilizia in collaborazione con Alberto Forte, Alessandro Marzocchi, Pierluigi Fausti.