vivere in condominio
vivere in condominio
Guida informativa per chi acquista un immobile
CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO
ASSOCIAZIONE NAZIONALE AMMINISTRATORI CONDOMINIALI ED IMMOBILIARI - C.S.N.
OObiettivo delle informazioni e dei consigli contenuti in
questo “vademecum” è quello di aiutare a capire meglio la
comproprietà per poterne godere i benefici e gestirla in
modo pratico ed avveduto.
L’iniziativa è destinata ad evidenziare la funzione sociale di
notai ed amministratori immobiliari nell’ambito
condominiale che rappresenta un vero laboratorio dove si
sperimenta la contrapposizione di maggioranza e
minoranza, dove si distingue il potere deliberativo da
quello esecutivo, dove l’occasione di confronto fra posizioni
a volte confliggenti evidenzia la libertà di voto, la
partecipazione, la tolleranza, la solidarietà.
La vita in un condominio può creare dei problemi, ma è opportuno
abituarsi a trascurare gli interessi personali per adeguarsi
alla regola comune anche se ciò apparisse ingiusto.
Conoscere i suoi diritti ed i suoi doveri la aiuterà ad integrarsi
nella comunità e faciliterà il buon funzionamento del sistema;
le proponiamo di esaminare gli uni e gli altri nelle pagine
che seguono dove sono evidenziati i punti essenziali della
normativa esistente, sugli organi del condominio (assemblea,
amministratore, consiglieri) con qualche raccomandazione
sulla vita in un condominio.
Speriamo che le semplici nozioni offerte possano essere utili
per la sua informazione e per renderle più facile “Vivere in
un condominio”.
Lei sta per diventare proprietario dell’unità immobiliare che
ha scelto per l’acquisto; questa proprietà si chiama “condominio”
ed è organizzata secondo la legge e secondo norme
particolari.
Questa organizzazione è simile ad una piccola repubblica ed
ha il suo Parlamento, un governo ed un responsabile dell’esecutivo.
Il condominio, non essendo un soggetto giuridico, non ha
una volontà propria, ma i suoi atti sono la conseguenza dell’espressione
di una volontà collettiva espressa dalla maggioranza;
questa volontà diventerà norma da rispettare anche
da coloro che non la condividono e la legge protegge comunque
i suoi diritti.
Caro condomino,
II condominio è regolato dagli articoli da 1117 a 1139 del
Codice Civile, dalle disposizioni per l’attuazione e dalle leggi
speciali.
In questi articoli è contenuto quanto riguarda:
LE PARTI COMUNI DEL FABBRICATO
I DIRITTI DEI PARTECIPANTI
LA INDIVISIBILITÀ DELLE PARTI COMUNI
LE INNOVAZIONI
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
LA NOMINA E LA REVOCA DELL’AMMINISTRATORE
LE ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE
LA RAPPRESENTANZA DEL CONDOMINIO
L’ASSEMBLEA E LE SUE ATTRIBUZIONI
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Ogni condominio ha, o dovrebbe avere, un proprio regolamento
nel quale sono contenute regole particolari relative a
quello specifico condominio ed al quale sono allegate le
“tabelle millesimali“ cioè i valori proporzionali di ciascuna
unità immobiliare di proprietà esclusiva, facente parte del
fabbricato.
Oltre agli articoli del Codice Civile esistono altre norme che
regolano la vita del condominio, in genere si tratta di norme
(leggi, decreti legislativi, decreti ministeriali, circolari, ecc.) di
portata più generale, come, ad esempio, quelle sul risparmio
energetico o sulla prevenzione incendi, sulla sicurezza degli
impianti o sull’abbattimento delle barriere architettoniche; di
queste norme è impossibile fare un elenco anche perché, a
differenza degli articoli del Codice Civile, subiscono modificazioni
in termini abbastanza brevi.
La fonte normativa La proprietà esclusiva
e la proprietà comune
Sono parti di proprietà esclusiva quelle riservate all’uso
ed al godimento di uno qualsiasi dei condomini, sono
al contrario di proprietà comune, se il contrario non risulta
dal titolo di proprietà, tutte quelle parti necessarie all’uso
comune del fabbricato; esistono infine le parti del fabbricato
che, pur essendo di proprietà comune sono di uso
esclusivo, possono cioè essere riservate all’uso ed al godimento
di uno solo dei condomini.
L’art. 1117 del Codice Civile elenca le porzioni del fabbricato
che sono comuni in mancanza di indicazione contraria;
altri locali o spazi, oltre quelli elencati dall’art. 1117
possono essere dichiarati comuni, ma ciò deve, inequivocabilmente
risultare dall’atto di acquisto o dal Regolamento
di condominio.
È buona norma prima di sottoscrivere il rogito di
acquisto farsi mostrare il Regolamento e verificare
eventuali esclusioni dalle proprietà comuni.
Se talune indicazioni appaiono troppo generiche
o imprecise non abbia timore di chiedere un
sopralluogo, eventualmente in presenza
dell’Amministratore per una ricognizione delle
parti dichiarate comuni o di chiedere chiarimenti
al suo notaio.
II diritto del singolo comproprietario sulle cose di proprietà
comune è proporzionato al valore della porzione di immobile
della quale egli stesso è proprietario esclusivo.
Le parti comuni del fabbricato non sono mai soggette a divisione
salvo che la divisione possa farsi senza rendere scomodo
l’uso della cosa da parte degli altri comproprietari.
Sono vietate le innovazioni sulle cose comuni quando vi sia
pericolo per la stabilità o la sicurezza del fabbricato, sono anche
vietate quelle innovazioni che comportano una alterazione
del decoro architettonico del fabbricato; sono infine
vietate le innovazioni che hanno per effetto di sottrarre una
o più parti comuni del fabbricato all’uso od al godimento anche
di uno solo dei condomini.
Sono al contrario consentite le innovazioni dirette a migliorare
l’edificio ed a renderne più comodo l’uso; se però queste
innovazioni sono eccessivamente costose o voluttuarie rispetto
alle particolari condizioni o alla importanza dell’edificio,
e sono altresì suscettibili di utilizzazione separata, allora
chi non intende trarne vantaggio deve, a richiesta, essere
esonerato da ogni spesa o contribuzione relativa a questa innovazione.
L’innovazione è parimenti consentita, anche se l’utilizzazione
separata non è possibile, purché la maggioranza che la ha
deliberata, si accolli per intero la relativa spesa.
Mentre il Codice Civile si premura di indicare quali siano
le parti di proprietà comune del fabbricato, le parti di
proprietà individuale risultano, evidentemente, solo dal
titolo di acquisto; sono parti di proprietà individuale
quelle riservate all’uso ed al godimento di uno solo dei
condomini.
Il singolo proprietario non può opporsi a che, all’interno della
sua proprietà vengano eseguiti interventi, di manutenzione
o miglioramento agli impianti di proprietà comune.
I manufatti di proprietà comune restano tali anche nella parte
che attraversa la proprietà individuale e, pertanto, è vietato
disporne a proprio gradimento ed altresì impedire la loro
manutenzione da parte del condominio.
Ogni condomino ha il libero godimento e la
libera disponibilità della sua proprietà individuale,
con l’obbligo tassativo di non arrecare danno o
disturbo agli altri condomini od alla proprietà
comune.
La proprietà esclusiva e la proprietà comune La proprietà esclusiva e la proprietà comune
Icondomini, per il solo fatto di essere proprietari di una frazione
del fabbricato, si trovano ad essere parti di una collettività
(il condominio) che ha delle regole alle quali tutti
debbono adeguarsi.
II condominio non ha soggettività giuridica; deve quindi
agire per il tramite di un amministratore il quale peraltro ha
funzioni eminentemente esecutive mentre chi prende le
decisioni (funzione deliberante) è l’assemblea dei condomini;
entro specifici limiti l’assemblea può delegare parte delle
proprie attribuzioni ai consiglieri del condominio, cioè a
un limitato numero di condomini che sulla base della delega
ad essi conferita ed agendo sempre collegialmente, la
sostituiscono.
Il Regolamento costituisce una sorta di contratto tra i vari
comproprietari e come tale deve contenere clausole sufficientemente
precise per evitare che possano essere interpretate
a beneficio del singolo.
II regolamento deve anche precisare le differenti categorie
di spese comuni alle quali i proprietari sono chiamati ed indicare
la quota che fa carico a ciascuno di essi (tabelle millesimali).
Il Regolamento di condominio Il condominio e l’assemblea
L’assemblea è convocata dall’amministratore
almeno una volta l’anno; la convocazione
dell’assemblea è una facoltà dell’amministratore,
ma quando viene richiesta da almeno due
condomini che rappresentano almeno un sesto
del valore dell’edificio, l’amministratore è
obbligato a tale adempimento e, in mancanza,
i condomini promotori sono autorizzati a
convocarla di loro iniziativa.
LA IMPUGNAZIONE NON SOSPENDE
LA ESECUZIONE DELLA DELIBERA
Il termine per impugnare le delibere è di trenta giorni che
decorrono:
A) dalla data dell’assemblea se il condomino dissenziente è
presente (di persona o avendo rilasciato delega ad altri);
B) dalla data di conoscenza della delibera (ricezione della
copia del verbale) se invece era assente e non si era fatto
rappresentare.
Le delibere prese dall’assemblea dei condomini vengono
trascritte, unitamente ad un sommario processo verbale
della riunione, in un libro dei verbali tenuto dall’amministratore.
L’avviso di convocazione dell’assemblea dovrà essere recapitato
almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione,
se il vostro regolamento non fissa un termine più
lungo.
Nella convocazione troverete l’indicazione di tutti gli argomenti
che saranno posti in discussione e sui quali l’assemblea
sarà chiamata a deliberare; è possibile l’opposizione a
che l’assemblea deliberi su argomenti che non sono all’ordine
del giorno.
Non tutte le delibere possono essere prese con la stessa
maggioranza, l’art 1136 del Codice Civile fissa le maggioranze
necessarie per ogni tipo di delibera, in caso di dubbio
sulla maggioranza necessaria non abbiate timore di chiedere
all’amministratore di munirsi preventivamente di un parere
motivato, renderete comunque un servizio alla comunità
dei condomini evitando il successivo insorgere di un contenzioso
legale.
Le delibere dell’assemblea dei condomini sono obbligatorie
per tutti i partecipanti, ma il condomino dissenziente o assente
può impugnarle davanti alla Autorità Giudiziaria per
chiedere che vengano annullate se ritiene che violino la legge
o il regolamento di condominio.
È un diritto delegare qualcuno a partecipare
all’assemblea in vostra vece, ma vi consigliamo
vivamente di partecipare di persona.
Il condominio e l’assemblea Il condominio e l’assemblea
L’amministratore è il soggetto attraverso il quale il condominio
agisce rappresentandolo nei confronti dei
terzi. I suoi compiti fondamentali sono:
- eseguire le delibere dell’assemblea dei condomini;
- curare l’osservanza del regolamento di condominio;
- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione
dei servizi nell’interesse di tutti i condomini;
- riscuotere le quote condominiali occorrenti per la
gestione ordinaria e straordinaria del condominio;
- erogare le spese per l’esercizio dei servizi comuni e
per la manutenzione delle parti comuni;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle
parti comuni;
- rendere il conto della sua gestione alla fine del periodo
contabile (un anno).
Un amministratore capace e competente favorisce il clima di
convivenza nel condominio evitando almeno l’insorgere di
questioni tra condomini; l’amministratore dura in carica un
anno e può essere rieletto.
L’Amministratore
La professione di amministratore immobiliare non è riconosciuta
a livello legislativo, ciononostante coloro che esercitano
la professione con carattere di esclusività e continuità
aderiscono di norma ad associazioni di categoria a carattere
nazionale che ne assicurano la formazione e l’aggiornamento.
Nel contattare un amministratore professionista
esprimete pure apertamente quelle che sono le
prestazioni a lui richieste e, soprattutto, mettetelo in
condizione di valutare l’immobile del quale dovrà
occuparsi e di precisarvi quale sarà il suo onorario.
L’Amministratore
Al termine di ogni esercizio condominiale, che è un
periodo contabile di dodici mesi non sempre coincidente
con l’anno solare, viene predisposto dall’amministratore
un rendiconto nel quale vengono dimostrate le
spese sostenute per il mantenimento delle parti comuni e
per il funzionamento dei vari servizi.
La contabilità non deve seguire forme rigorose, ma rendere
comprensibili ai partecipanti al condominio le varie voci
di entrata e di spesa con le rispettive quote di ripartizione;
i giustificativi di spesa possono essere controllati da ogni
condomino previo avviso all’amministratore.
Il prospetto di riparto delle spese evidenzia il totale dovuto
per ogni unità immobiliare ponendolo a raffronto con le
quote effettivamente versate per determinare il saldo o conguaglio
di fine esercizio, a debito o a credito dei singoli
comproprietari.
Ciò rappresenta un indispensabile collegamento tra le varie
gestioni ed un sicuro punto di riferimento in occasione di
passaggi di consegne fra i vari amministratori condominiali.
La contabilità
Per rendere più chiari i risultati della gestione
contabile è opportuno riassumere in una “situazione
patrimoniale” debiti, crediti ed ogni altra attività
o passività di fine esercizio.
Molti regolamenti di condominio prevedono la esistenza
di un “organo” che affianchi l’Amministratore
con funzioni soltanto consultive; a differenza
dell’assemblea dei condomini e dell’amministratore, il Consiglio
dei condomini non è previsto dal Codice Civile ed anche
le sue funzioni quindi possono variare da un condominio all’altro.
Anche in mancanza di una norma del Regolamento
che ne preveda la esistenza i Consiglieri possono essere nominati
dall’Assemblea che in tal caso dovrebbe anche provvedere
a definirne i compiti.
In questi casi vi potrà accadere di sentir parlare di “capo-scala”,
ma la definizione è oltremodo impropria poiché ai consiglieri
non sono demandate né funzioni di comando, né poteri
diversi da quelli di tutti i partecipanti al condominio, ma solo
ed unicamente quelle funzioni, limitate, che a loro derivino
dal Regolamento o dalle delibere dell’Assemblea.
Il Consiglio dei condomini a volte effettua anche la revisione
contabile, ma in questo caso non può sottrarre all’assemblea
il potere di approvare o meno l’elaborato contabile e ad ogni
singolo condomino il diritto di esaminare il rendiconto ed i relativi
giustificativi.
Il Consiglio dei condomini
Di norma le funzioni attribuite al Consiglio sono quelle
di collaborazione all’opera dell’amministrazione e, in
particolar modo negli edifici di maggiori dimensioni,
quelle di raccordo tra la generalità dei condomini e
l’amministratore.
Il Codice Civile fissa all’art. 1123 il criterio generale per la ripartizione
delle spese, in proporzione al valore della proprietà
di ciascuno evidenziato nelle tabelle millesimali, ma
sono previste poi ripartizioni particolari che tengono conto
dell’uso diverso che i condomini possono fare delle cose comuni.
Ma il regolamento condominiale può prevedere differenti
criteri di riparto delle spese, da seguire anche se difformi
rispetto alle indicazioni del codice.
Se l’unità immobiliare viene locata, il proprietario è sempre
l’unico responsabile nei confronti dell’amministratore condominiale
per quanto riguarda il pagamento delle quote;
anche per quanto riguarda la partecipazione alle assemblee
di condominio riguardanti il riscaldamento, il condizionamento
o la modifica di servizi comuni, l’obbligo di informare
l’inquilino spetta al locatore.
L’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice
Civile stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino
è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento
dei contributi relativi all’anno in corso e all’anno
precedente“.
È opportuno pertanto che l’acquirente prima della stipulazione
del rogito notarile ottenga informazioni in ordine all’esistenza
di oneri arretrati e di eventuali lavori deliberati
e/o in corso.
Anche se nel rogito viene inserita la clausola secondo la
quale tutti gli oneri condominiali sono a carico del venditore
fino alla data della stipula, l’amministratore può richiedere
direttamente all’acquirente eventuali quote arretrate
(nei limiti di cui all’art. 63 disp.att.); quest’ultimo poi
dovrà adoperarsi per suo conto per richiederne il rimborso
al venditore.
Le spese e la loro ripartizione
Le quote condominiali periodiche (mensili,
bimestrali, trimestrali) fissate nel preventivo
di spesa annuale debbono essere versate
all’amministratore sempre anticipatamente
e non sono ammissibili compensazioni
con eventuali risarcimenti di danni subiti
o autoriduzioni in relazione a presunte
inefficienze dei servizi comuni.
Le spese e la loro ripartizione
n La vita nella comunità condominiale impone il rispetto
reciproco e la solidarietà tra tutti i condomini.
n L’Amministratore è il vostro mandatario, munito di una
esperienza specifica, egli saprà indirizzare le decisioni
nel rispetto della legge e del regolamento di condominio.
n Ricordate che l’Amministratore deve tutelare per definizione
i vostri interessi anche se, per ipotesi, vi siete
opposti alla sua nomina.
n Manifestate il vostro interesse per la comunità condominiale
partecipando attivamente alle assemblee del
condominio ed alla discussione sui punti all’ordine del
giorno.
n Verificate l’andamento contabile del condominio e pagate
puntualmente le quote ordinarie e straordinarie.
n Attenetevi per i pagamenti alle modalità ed ai tempi
determinati dall’assemblea.
Brevi considerazioni ed alcuni consigli
per vivere in condominio
Nulla più di una forzata coabitazione induce persone,
per altri versi miti e rispettose degli altrui diritti, a litigare,
esprimendo così la parte peggiore del proprio
carattere.
Ricordate e fate cortesemente ricordare a tutti, che i servizi
comuni non sono riservati in esclusiva a questo o a quel
condomino e che ognuno deve servirsene per le esigenze
strettamente indispensabili evitando sprechi ed abusi.
Ricordate, e fate cortesemente ricordare a tutti, che la tranquillità
ed il riposo delle persone sono un diritto e non una
gentile concessione.
Ricordate infine, prima di decidere di intraprendere una
causa, di valutare bene costi (sicuri) e benefici (sperati), optando
per la decisione che assicuri il migliore rapporto tra
questi e non tralasciando di considerare anche l’effetto indotto
di una causa, indipendentemente dal suo esito, sui
rapporti di buon vicinato.
Le controversie
Un sereno e franco confronto di idee, nella sede
appropriata, dal quale scaturisca una decisione
tale da venire incontro alle necessità della
maggioranza, senza danno per alcuno, vale tutte
le sentenze possibili.
n Non prendete posizione contraria relativamente alle spese
dalle quali non pensate di ritrarre un profitto personale;
siate solidali con la generalità dei condomini per il buon funzionamento
del sistema e la conservazione dell’immobile.
Ultima ma non meno importante considerazione, riguarda la
durata delle controversie giudiziarie che si trascinano, per una
serie di fattori, nel corso di anni e, non di rado, pervengono alla
conclusione quando ormai le parti hanno perso ogni interesse
alla loro risoluzione.
n Pagate preferibilmente con assegni, circolari o di conto
corrente, e, in caso di pagamenti per contanti chiedete
immediatamente una ricevuta (eviterete, a distanza di
tempo, inutili ed antipatiche discussioni).
n Discutete i progetti di spese importanti e, anche se non
ufficialmente richiesti, cercate di acquisire pareri, anche
dal vostro notaio, per aiutare la decisione dell’assemblea.
n Ricordate che il preventivo da voi presentato non è per
questa sola ragione il migliore in assoluto.
n Sorvegliate l’amministrazione ed occupatevi di tutto ciò
che potete, ma senza assumere per principio un atteggiamento
critico nei confronti dell’operato dell’amministratore.
n Giudicate lealmente l’operato dell’amministratore sapendo
che un condominio esige da lui un lavoro importante
di segretariato e di contabilità.
L’interesse generale è anche il vostro interesse
particolare per la conservazione e la salvaguardia del
patrimonio immobiliare nel quale siete condomino
Laddove quindi riteniate assolutamente necessario
decidere giudizialmente una controversia ricordate
che esistono strumenti di conciliazione delle liti che
vi suggeriamo di utilizzare per risolvere il
contenzioso con i condomini nel vostro fabbricato
in modo rapido e soddisfacente.
La Guida è consultabile su
mercoledì 23 luglio 2008
